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La firma de hipotecas se sitúa en niveles récord tras la crisis

27 Abr 18

Según el Servicio de Estudios de Bankia, la concesión de créditos personales había ascendido al finalizar 2017 hasta los 42.412 millones de euros, el 10,1% del total de la financiación otorgada. Mientras que los préstamos destinados a la compra de una vivienda, que sumaron 36.505 millones, suponen el 8,7% de la cartera.

El contexto actual de regulación bancaria y bajos tipos de interés han hecho que el que históricamente se había erigido como el producto de vinculación clave para las entidades financieras -más allá del cobro de una nómina o de las domiciliaciones de recibos- dejara paso a una nueva estrategia comercial.

"El uso de la hipoteca como forma de atraer a nuevos clientes no resulta fácil en las actuales condiciones de financiación, regulación y mercado", detalle Francisco Uría, socio responsable del Sector Financiero de KPMG en EMA y socio principal de KPMG Abogados.

Hasta ahora. La recuperación del mercado inmobiliario, especialmente en ciertas áreas como Madrid y Barcelona, se une a una mayor disposición de los bancos por conceder financiación a sus clientes. Y todo apunta a que la situación volverá a darse la vuelta. "Tras la crisis disminuyó la demanda de nueva adquisición de vivienda ante el entorno económico que enfrentaban las familias. Pero, mientras el mercado va retornando a la normalidad, la banca está dispuesta a apoyar la adquisición", afirman desde Kutxabank.

De hecho, pese al proceso de desendeudamiento que aún viven las familias y empresas en nuestro país, el saldo neto de financiación bancaria es cada vez más positivo. Ha vuelto la batalla de las entidades españoles por captar clientes a través de los productos vinculados a la financiación, y, en concreto, a la de una vivienda.

"Una hipoteca, de media, tiene una vigencia de 15 a 20 años, lo que significa una relación muy a largo plazo con el cliente, que tiende a vincular sus ingresos y el resto de su relación allí donde ha financiado su vivienda", comentan fuentes de BBVA.

Disposición de las entidades que rápidamente se ha traducido en un aumento del número de hipotecas y de su importe medio. En concreto, 2017 cerró como el tercer año de subidas consecutivas, tanto en número de nuevas operaciones como en importe.

Al finalizar diciembre del pasado ejercicio, se habían firmado 429.142 hipotecas, un 7,1% más que durante todo 2016, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Los últimos datos disponibles presagian un entorno aún más optimista para el sector, que confía en que las condiciones se mantengan favorables en el corto plazo.

El número de hipotecas inscritas en los registros de la propiedad a enero de 2018 (últimos datos disponibles) es el mayor desde 2014, según el INE. Y la tendencia cobra aún más fuerza tomando solamente el último mes como referencia: de diciembre a enero, la cifra es un 44% mayor, hasta alcanzar las 29.778 hipotecas.

La explicación es fácil: la combinación entre el abaratamiento de los créditos y la subida del precio de la vivienda plantea una necesidad de mayor financiación para el cliente.

¿Tipo fijo o variable?

Si hay una variable, además del repunte de compraventa de vivienda, que ayude a interpretar el actual mercado es el contexto macroeconómico.

Unos tipos de interés en mínimos desde principios de 2016 han provocado que el euríbor -principal índice de referencia hipotecario- se haya asentado con tranquilidad en terreno negativo. Las entidades han aprovechado esta coyuntura para rescatar sus hipotecas a tipo fijo.

Es cierto que, a día de hoy, la cartera hipotecaria española continúa estando referenciada a tipos variables en su mayor parte. Sin embargo, la demanda del tipo fijo va creciendo a la vez que la expectativa de una subida de tipos de interés en Europa está cada vez más cerca.

En el último año, las hipotecas con plazo de renovación del tipo de interés de más de cinco años alcanzan el 31% del importe concedido, y a más de 10 años el 27%, según BBVA Research.

Tal como asegura Uría, una mayor variación en la composición oferta y precio, de existir, "se producirá en la segunda parte del año y será muy moderada. Incluso es probable que, aunque se vaya produciendo la retirada progresiva de estímulos, y el lenguaje de los comunicados del Banco Central Europeo (BCE) vaya cambiando, no se produzca todavía un cambio de los tipos de interés".

Siguiendo la estela de Estados Unidos, el 2018 europeo va a estar marcado por el final del QE (quantitative easing, en inglés) y el buen hacer (o no) de Draghi en su esfuerzo por conseguir ponerle fin sin generar mayores tensiones.

Lo que es seguro es que el BCE va a continuar con sus compras mensuales de activos hasta septiembre y el foco se desplaza ahora hacia las subidas de tipos. Falta por saber cuándo van a empezar y a qué ritmo.

El tipo fijo aporta estabilidad

Ante este escenario, la hipoteca a tipo fijo cuenta con el atractivo de dar estabilidad a la devolución del crédito, por proteger al hipotecado de la volatilidad de los mercados. "Para créditos de corta duración, el tipo variable es una buena opción", sostiene Uría, que, en esta línea, aconseja el fijo tipo para créditos a largo plazo, «especialmente cuando se quiera limitar el riesgo frente a una subida potencial a medio plazo».

Mientras unos se decantan por una fórmula y otros por otra, el euríbor a 12 meses concluyó el mes de marzo en el -0,19%, en línea con el mes anterior. "Acorde a una expectativa de reducción de los estímulos del BCE en la segunda mitad del año, la previsión es que cerrase en el entorno del -0,10%", prevén desde Kutxabank.

Lo inevitable ahora es acordarse de un mercado de crédito, no hace tanto tiempo, sobredimensionado. Y es también inevitable que ya haya voces que empiecen a plantearse la opción de recaer en vicios del pasado.

No obstante, los expertos, en consenso, descartan que se alcancen los volúmenes registrados con anterioridad a la crisis. Desde la entidad vasca, de hecho, manejan estimaciones que prevén "una ligera desaceleración, con un crecimiento cercano al 10%".

Y al menos, por ahora, el mercado muestra una tendencia a la reducción del porcentaje de las operaciones de compra que se financian con crédito.

Además de unos criterios más precisos en cuanto a la valoración del riesgo y la solvencia del cliente, hay otros indicios que hacen pensar que la banca está tomando otro camino. Al menos, en el corto plazo.

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